Gostaria muito que todos os corretores imobiliários tivessem acesso, mesmo que por uma vez, ao estudo de viabilidade técnica para imóveis realizados por arquitetos e engenheiros.

Como engenheiro civil – estudando conceitos básicos de legislações municipais, estaduais e federais que se aplicam sobre os imóveis –, no início de minha carreira, aprovávamos plantas para construção de imóveis comerciais e residenciais, e ainda, antes de visitarmos o próprio terreno, solicitávamos a capa de IPTU e a matrícula para uma análise prévia. Mas, não vamos aqui entrar no mérito de questões técnicas de custos, topografias do terreno ou mercadológicas, e sim, sobre as condições legais sobre o que pode ser efetivamente construído sobre ele ou muitas vezes inviável.

Um estudo de viabilidade técnica, ou EVT, nada mais é que um “raio X” do que pode ser edificado em um determinado terreno. São levados em consideração aspectos quanto aos índices como taxas de ocupação, coeficiente de aproveitamento, recuos, zoneamentos, quadras fiscais, histórico da edificação, gabaritos (alturas máximas permitidas), consulta de processos, entre outros dados. O EVT completo permite ainda verificar informações detalhadas junto aos órgãos públicos que analisam os melhoramentos (desapropriações e benfeitorias públicas), além de órgãos do Patrimônio Histórico (tombamentos). 

Um bom profissional que realiza o EVT trabalha também em parceria com assessores da área do Meio Ambiente, como engenheiros ou arquitetos especializados no ‘‘verde”, promovendo exames por meio de levantamento planialtimetrico e arbóreo, o tipo de vegetação e suas interferências. Em paralelo, o EVT completo apresenta ainda todos os débitos relacionados ao terreno, como dívidas ou multas municipais e estaduais.

O EVT de uma área na cidade onde existe um Plano Diretor definido com Lei de Zoneamento e todas as informações claras leva-se de 15 a 30 dias para a sua execução. Para uma gleba fora das capitais, onde será desenvolvido um loteamento residencial, por exemplo, o trabalho é um pouco mais complexo, pois envolve consultas na Prefeitura, Estado e Órgãos Federais, logo o prazo para conclusão é maior, podendo chegar em 90 dias.

A principal dica que fica para quem for adquirir ou vender um terreno é contratar um profissional para fazer este estudo. O investimento é baixo e a segurança é alta.

Aos corretores, dos quais também me incluo, recomendo que ao negociarem um terreno procurem antes apurar mais sobre o que pode ser construído nele, se associando também sempre a um profissional qualificado que fará a intermediação. Especialistas que negociam terrenos necessitam receber já apurados os detalhes e informações sobre as áreas, dessa forma o trabalho em parceria ganha mais agilidade, maior credibilidade junto ao comprador e aumenta a possibilidade de comercialização.

Afinal, quanto mais sabemos sobre o que estamos vendendo, mais chance temos de efetivar uma venda.